JUNTAS DE VECINOS

Juntas de Vecinos

JUNTAS DE VECINOS

 

Una Junta de Vecinos es una Organización Territorial Comunitaria formada por propietarios, con el objeto de promover el desarrollo de la comunidad.

En las Juntas de Propietarios se tratan temas importantes para los vecinos, y es primordial la asistencia para así estar al tanto de los pormenores y además votar en casos en que sea necesario hacerlo para que la medida salga, o no, adelante (un voto por vivienda).

Dichas reuniones tienen que ser convocadas por el Presidente o el administrador mediante colocación en el tablón de anuncios, o con una circular en el buzón de cada vecino. Debe hacerse mínimo seis días antes y en ella debe aparecer el lugar y la hora de celebración y el orden del día.

Todo esto, que aparentemente parece sencillo, en muchos casos no lo es y se convierte en una fuente de conflictos vecinales.

Por tanto, es primordial que dichos conflictos se intenten solucionar antes, que no lleguen a la Junta, y así ésta no se convierta en un “campo de batalla” y su desarrollo sea normal.

En las convocatorias de Junta se siguen unos pasos, conocidos como Orden Del Día, y ayuda mucho al desarrollo de estas reuniones que dicho orden se lleve a cabo sin excepción.

Aun siendo estas reuniones tan importantes, el nivel de absentismo es muy elevado, bien porque, cada vez más, muchos vecinos viven en régimen de Alquiler, o porque no residen en el bloque, o simplemente porque el ritmo de vida actual no permite la asistencia.

Pero no debería ser así, ya que los temas a tratar afectan a todos los vecinos.

En el artículo 16.1 de la Ley De Propiedad Horizontal vienen reflejados los dos tipos de Junta existentes: Ordinaria, en la que se aprueban los presupuestos y las cuentas anuales de la comunidad, y las Extraordinarias, que son reuniones en las que se tratan temas diferentes y que pueden surgir con el desarrollo de la vida diaria del edificio o el vecindario.

Asistir a una Junta de Vecinos debe estar en “el orden del día” de los vecinos, puesto que, además de vivir cada uno en su hogar, se convive día a día en espacios comunes, que se utilizan a diario y hay que cuidarlos y mantenerlos de la misma forma que la vivienda propia. Además de solucionar los problemas que estos espacios puedan generar tanto a viviendas particulares como a demás zonas comunes.

Intereses de Demora en las Comunidades de Vecinos

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INTERESES DE DEMORA EN COMUNIDADES DE VECINOS

 

En épocas de crisis es habitual que en una comunidad aumente el número de recibos impagados. Encontrarse en estado de morosidad es algo que muchos vecinos han sufrido en estos años pasados, o siguen sufriendo.

Por este motivo, es normal que los demás propietarios decidan tomar medidas e intentar hacer pagar a los “morosos” de la comunidad y cobrar además intereses de demora.

Esto puede hacerlo según lo acordado en la Junta de Vecinos, o según los Estatutos de la Comunidad.

Según el artículo 1108 del Código Civil, “si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”´

Es conveniente que este aspecto quede reflejado en los Estatutos, para que así se tenga en cuenta ante una posible reclamación Judicial del importe debido.

Eso sí, es interesante y controvertido el tema de los intereses de demora a cobrar. Éstos suelen estar recogidos en los Estatutos, pero si no es así, debe ser el interés legal del dinero y nunca puede ser una cantidad desproporcionada, ya que se incurriría en “usura”.

Podemos distinguir dos opciones:

Intereses cobrados con Reclamación Judicial:

Desde la fecha que se interpuso el monitorio hasta el auto que pone fin al proceso: interés legal

Desde la fecha del auto que pone fin al proceso hasta el pago del principal reclamado: interés legal más 2 puntos o intereses judiciales.

Sin Reclamación Judicial:

El pactado por los propietarios y recogido en los Estatutos, o el pactado con posterioridad, nunca incurriendo en usura.

Si la cantidad se reclama judicialmente, el interés es calculado por el secretario judicial, y es susceptible de impugnación.

Como siempre, la buena fe entre los vecinos y el interés por el pago una vez pasadas las circunstancias que habían frenado el pago de recibos, harán que la comunidad funcione correctamente y los pagos estén al día.

Listas de Morosos en la Comunidad de Propietarios

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Listas de Morosos en la Comunidad de Propietarios

 

En casi toda comunidad, y más en los tiempos que corren, existen impagos, ya sea por un motivo u otro.

Cabe recordar que la persona en situación de morosidad, puede opinar en junta pero no podrá votar a la hora de tomar decisiones.

Es una práctica habitual publicar las listas de personas que están en estado de morosidad en una comunidad de propietarios.

Este es un tema bastante controvertido, ya que generalmente se hace, o hacía, para avergonzar al propietario y presionar para que pague, pero hay que analizar si esta práctica es legal o no.

Poco a poco se ha dejado de hacer, ya que la ley de protección de datos puso freno a esta costumbre, alegando que esta información no debe ser visible para terceros ajenos a la comunidad, y por tanto no interesados. La falta de información en este tema también hace que estas listas no se publiquen, por miedo a sanciones.

Estas listas van incluidas en la convocatoria de juntas, por lo que se aconseja que dicha convocatoria se comunique por correo ordinario, mail, plataforma de internet con clave para cada usuario/vecino o por cualquier vía que garantice la privacidad de los datos.

Sí es verdad que hay varias sentencias contradictorias en relación a este tema. Unas velan por la protección de datos del vecino, y otras consideran que al ser un tema de interés general en la comunidad, las listas pueden publicarse, alegando además que lo que se publican son datos veraces…y que todo ello supera los límites de la protección de datos.

Otra opción es situar la convocatoria en el tablón, siempre que esté cerrado con llaves y el acceso restringido al administrador  y personas con cargos en la comunidad.

Es por ello que este tema es y será uno de los más polémicos en este ámbito.

Navidad en las Comunidades de Vecinos

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Navidad en las Comunidades de Vecinos

 

Se acerca la Navidad. Poco a poco se va notando el ambiente festivo, el aumento del consumo, los adornos en las calles y comercios.

También llega la navidad a las comunidades de vecinos, época de saludos más cordiales que el resto del año y buenos deseos para todos. Pero también época de adornos navideños en zonas comunes…¿Puede ser esta cuestión un problema?

Realmente no están prohibidos, ya que no aparece como actividad NO INADECUADA en el artículo 9.1 a de la ley de Propiedad Horizontal, salvo que sea algo desproporcionado o que quede expresamente prohibido en los Estatutos de la Comunidad.

Lo ideal antes de adornar dichos elementos comunes es celebrar una junta y llegar a acuerdo por mayoría simple. Normalmente no se hace porque se considera costumbre en esta época, pero puede darse el caso de vecinos que se opongan o se pregunten por qué no han consultado antes de hacerlo.

Otro punto importante es que la decoración no entrañe riesgos para los vecinos. Es decir, nunca iluminar zonas con posible riesgo de incendio ni poner cables que puedan provocar accidentes. .

A destacar también son las fiestas privadas dentro de cada vivienda. Siempre hay que respetar los niveles de ruido permitidos, y evitar molestar a los vecinos. No obstante, debido a que las fechas son propicias para ello, se deben relajar las exigencias en este ámbito, considerándolo algo puntual. Aun así el vecino que no quiera o no pueda soportarlo puede ponerlo en conocimiento del administrador de fincas siempre que quiera evitar llamar a la policía, o actuar de este modo si lo ve oportuno.

Por lo demás, se entiende una época alegre, festiva y donde la buena convivencia debe primar por encima de todo. Como siempre, la comunicación y la colaboración de los vecinos ayuda a que el desarrollo de las fiestas venideras sea excelente.

 

Juegos infantiles en Zonas Comunes vecinales.

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Juegos infantiles en Zonas Comunes vecinales.    

 

Es muy habitual que las comunidades posean espacios comunes en los que juegan los niños. Estas prácticas son permitidas siempre que se respete a los vecinos, y en especial a los que viven cerca de dichas zonas comunes.

Según la Ley de Propiedad Horizontal:

Los propietarios han de respetar las instalaciones generales de la comunidad haciendo un uso adecuado de ellas y evitando que se causen daños o desperfectos, observando la diligencia debida en sus relaciones con los otros propietarios y en el uso del inmueble. La convivencia y el uso de elementos comunes ha de realizarse conforme al uso normal de las cosas. 

En el caso de que haya vecinos perjudicados por estos juegos, el primer paso debe ser el diálogo, por ejemplo en la Junta De Vecinos. Se expone el tema y debe darse solución al problema.

Hay varias formas de solucionarlo que, a priori, deben ser viables, por ejemplo, limitar los horarios en los que estos juegos estén permitidos (a ser posible respetar las horas de descanso generales, ya que particularizar es bastante complicado en estos casos).

También otra opción es establecer límites para el ruido. No superar nunca los decibelios permitidos. Siempre tenemos que recordar que son niños, pero aun así establecer estos límites e intentar que, en la medida de lo posible, se cumplan.

Si, tomadas estas medidas, el tema no evoluciona a mejor y no se encuentran soluciones, el vecino o los vecinos afectados pueden acudir a los tribunales y dejar el caso en manos del Juez, que será quien decida qué hacer.

Lo ideal es no llegar nunca a este punto, intentando que impere siempre el sentido común y la buena convivencia vecinal. Sólo así será posible que reine la armonía entre vecinos en el seno de una comunidad.

 

Verano en las Comunidades de Propietarios

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Verano en las Comunidades de Propietarios

 

El verano es una época propicia para disfrutar de las zonas comunes de la comunidad. Los vecinos salen más a la calle y hasta más tarde, lo que provoca enfrentamientos entre ellos y el ambiente relajado de otras épocas se ve alterado.

Aparte de los ruidos que se incrementan en el interior de las viviendas (terrazas, etc), existen las “molestias” derivadas de otras actividades lúdicas de los vecinos realizadas en espacios comunes.

Los propietarios tienen derecho a este disfrute, siempre que se cumplan las normas de convivencia establecidas en los estatutos de la comunidad, entre ellas no afectar a los demás vecinos de forma negativa.

La instalación de “terrazas de verano” es algo cada vez más habitual en las comunidades, que ayuda a sufragar el gasto de otras épocas del año. Es distinto que estén en la acera, fuera del recinto, a que estén en el interior, donde las normas a cumplir son más estrictas.

Las piscinas son otro tema de controversia. Los horarios de apertura y cierre y los ruidos producidos en las horas de descanso.

Puede darse el caso de que un propietario quiera hacer uso y disfrute único de un espacio común. Para ello debe pedir permiso a la comunidad en Junta y debe ser aprobado de forma unánime. Si no es autorizado, podrá acudir a los tribunales.

La suciedad en los espacios comunes tras usarlos para fiestas, celebraciones, etc, también es un tema que preocupa a los vecinos y no sólo el ruido producido. Debe quedar todo intacto y limpio como estaba en un principio, si no el vecino podría enfrentarse a una demanda por parte del resto de los vecinos.

Es por tanto saber que todos los vecinos tienen derecho durante todo el año al uso de estas instalaciones, pero es en verano cuando aumentan estas actividades. Debe prevalecer el sentido común y que este derecho al ocio no disminuya el derecho al descanso de los demás.

Contratar Personal para la Comunidad

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Empleados de una comunidad de Propietarios.

 

Casi todas las comunidades cuentan con personas que realizan trabajos de mantenimiento, ya sean de jardinería, electricidad, limpieza, etc.

Es importante saber que la comunidad tiene obligaciones a la hora de contratar personal para estos trabajos.

Si se contrata a una persona como empleada, la comunidad tiene la obligación de estar dada de alta como empresa y tener a sus trabajadores dados de alta también. El hecho de no hacerlo puede venir, en caso de inspección, acompañado de cuantiosas multas.

En caso de posible accidente en el que se vea involucrado el trabajador no regularizado, la comunidad de propietarios se puede ver inmersa en un mundo de problemas, y puede costarle realmente caro.

Muchas veces los trabajos son realizados por amigos o conocidos. Quizá personas que están en situación de desempleo y aceptan el trabajo sin contrato y sin alta, o estudiantes que realizan estas tareas para conseguir algunos ingresos. Esto lleva a la comunidad al mismo error.

Una opción a la que se recurre muy habitualmente es contratar a empresas que ya ponen a disposición de la comunidad a los trabajadores. Es esta empresa la que se encarga de dar de alta a los trabajadores, de aportar sustitutos en caso de vacaciones, bajas, etc.

Presentan la factura y es abonada por la comunidad según conste en el contrato.

Esta es una forma de que los trabajadores estén legalmente trabajando. La relación de la comunidad siempre será con la empresa empleadora y es muy importante que, aunque los trabajadores no estén contratados directamente por la comunidad, sea ésta la que pida a la empresa documentación que certifique esta “legalidad”.

El administrador o presidente de la comunidad debe encargarse de tener siempre controlado el estado en el que se encuentran los trabajadores empleados en la comunidad.

Los seguros en las Comunidades de Propietarios

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Seguros en las Comunidades de Vecinos

 

La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a contratar un Seguro, pero sí es verdad que es algo que resulta aconsejable.

No es obligatorio pero en el fondo de reserva se dispone que la comunidad de propietarios debe contar con una dotación destinada a contratar un seguro para paliar posibles daños en la finca o a terceros, así como también para gastos dedicados a mantenimiento del inmueble.

Un propietario debe proteger los bienes de su vivienda y los que comparte con los propietarios.

Las comunidades son responsables de los daños que causen a terceros o a los propios comuneros, derivados del “descuido” de las zonas comunes.

Es por ello que resulta interesante contratar un seguro de Responsabilidad Civil.

La mayoría de los vecinos se despreocupan del tema, pensando que es “algo ajeno” a ellos y que el administrador o el presidente se encargarán de ello. Pero se trata de un error; el vecino debe  asegurarse siempre de que el seguro está contratado.

Si finalmente se decide contratar un seguro, hay que exponerlo en la junta y debe ser aprobado por mayoría simple.

Las coberturas a la hora de contratar un seguro son muy distintas dependiendo de la comunidad de la que se trate. Es por eso que existe mucha flexibilidad y capacidad de adaptarse en las pólizas existentes.

Asimismo, es importante que la junta de gobierno de la comunidad repase las cláusulas del seguro en busca de posibles áreas que hayan podido quedar desprotegidas. A veces, tanto los daños como los robos de algunos lugares, como calderas, azotea, piscina en cubiertajardín, entre otros, quedan inexplicablemente fuera.

Igual que un vecino se asegura de tener sus bienes propios bien asegurados, debe velar por los bienes de la comunidad y por los daños que se puedan causar a otras personas. Contratar un seguro se convierte en la mejor opción.

 

Cámaras de Seguridad en las Comunidades de Propietarios

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Cámaras de seguridad en las Comunidades de Propietarios

 

Hay veces que los vecinos se plantean el hecho de instalar cámaras de seguridad. Bien porque se hayan dado casos de delitos en la comunidad, o por el simple hecho de evitarlos.

Esto hace que se planteen la viabilidad legal de colocar tales cámaras.

En principio hay que saber de qué forma está regulado este hecho y qué normativa hay que tener en cuenta. Existen varia leyes que hay que cumplir: Ley de la Propiedad Horizontal, Ley de Protección de Datos, Ley de Enjuiciamiento Civil, y Ley de Propiedad Privada.

La instalación de tales dispositivos afecta o puede afectar a la intimidad personal y al derecho a la propia imagen del vecino. Se trata, por tanto, de poner en una balanza las preferencias personales y ver si pesa más la privacidad o la seguridad de la comunidad.

Una vez salvada tal disyuntiva, si se decide que puede ser beneficioso el uso de cámaras, se lleva el tema a Junta de Propietarios para así poder votar. Para que la medida se apruebe es necesario el voto a favor de las tres quintas partes de la totalidad de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de la cuota de participación.

Si se trata de un complemento a otro servicio personal que ya usa la comunidad, sólo haría falta mayoría simple.

Sería el momento entonces de buscar una empresa instaladora.  Dicha empresa debe estar homologada por el Ministerio del Interior, y no por otro organismo.

Las cámaras que se instalen deben usar una metodología lo menos invasiva posible, y deben ser útiles para el fin buscado.

El aparato grabador debe estar en un lugar destinado para ello y protegido. Las grabaciones no se reproducirán vía internet y para acceder a ello hará falta usuario y contraseña, no estando al alcance de todos.

Las imágenes se guardan 30 días, salvo que sean requeridas como prueba de algún suceso.

Las zonas videovigiladas deben disponer de un panel informativo. Y también debe estar a disposición de los vecinos toda la información del artículo de la LPD que recoge la regulación de esta práctica.

Este tema es uno de los más controvertidos en las comunidades, y hay que tener en cuenta siempre que los beneficios de la instalación de cámaras de seguridad deben ser mayores a todos los inconvenientes que puede causar su uso a nivel personal y privado.

 

Patio Interior. Uso, conservación y reformas.

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Patio Interior. Uso, conservación y reformas.

 

En las comunidades de vecinos, cumplir las normas es algo vital para el buen funcionamiento y la convivencia entre vecinos. Uno de los temas más controvertidos es el uso del patio interior o patio de luces.

Se trata de patios que se encuentran dentro de una propiedad privada, pero que pertenecen a la comunidad, a todos los propietarios del bloque. Hay, por tanto, que establecer las normas para su uso y cómo se hace en caso de reformas en éste. Su uso y disfrute pertenece al vecino propietario de la vivienda en la cual se encuentra este bien común.

El vecino que usa el patio debe permitir la entrada de otros vecinos cuando sea necesario y facilitar el acceso en caso de reforma, siempre que los estatutos lo indiquen así.

Tiene la obligación de mantenerlo en prefecto estado, y si quiere hacer alguna modificación, por ejemplo un techado, debe pedir permiso en la junta de propietarios, y debe aprobarse por unanimidad.

Si el propietario que posee el uso y disfrute del patio hace reformas que alteren la naturaleza de dicho elemento común, los demás propietarios (la comunidad) pueden pedirle que vuelva a dejarlo todo tal y como estaba antes de dicha reforma. Si se niega, entonces se puede acudir a la vía judicial y será el juez el que decida.

En caso de que se decida en junta que el patio necesita una reforma, el vecino debe facilitar el acceso a las personas destinadas para ello. En este caso los gastos derivados de ello también se aprobarán en junta, aceptando una derrama (cuota extraordinaria) o según tengan establecido este apartado de gastos en el presupuesto.

En todo caso debe entenderse, por tanto, que el vecino podrá disfrutar en todo momento de este elemento común, pero para realizar alguna pequeña modificación o incluso poner algún mueble o electrodoméstico, tendrá que pedir permiso a la comunidad y debe aprobarse por unanimidad.

Otra vez más, el sentido común y la buena convivencia entre vecinos son los valores que deben primar para evitar que estos casos lleguen a la vía judicial y se resuelvan en Junta de vecinos.